La location gérance

Qu’est-ce que la location-gérance ?

La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire du fonds de commerce ou de l’établissement artisanal confie son exploitation du fonds à un tiers appelé locataire-gérant. Le contrat est conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, selon les besoins de chaque partie.

Ce dispositif permet d’exercer une activité sans avoir à acheter immédiatement le fonds de commerce. Il est régi principalement par les articles L144-1 et suivants du Code de commerce.

Pourquoi faire appel à un avocat ?

Un avocat spécialisé en droit commercial assure la sécurisation juridique de l’opération. La conclusion du contrat soulève en effet de nombreuses obligations :

• Assurer que le locataire ait la qualité de commerçant, comme l’exige la loi.
• Prévoir toutes les clauses pour protéger le bailleur et le locataire.
• Respecter les délais de publication du contrat au BODACC.
• Gérer les risques de responsabilité solidaire pour les dettes contractées pendant la gérance.

L’avocat intervient aussi pour la vérification du cadre fiscal, notamment sur la TVA ou le régime des bénéfices.

Les clauses essentielles du contrat

Le contrat de location gérance doit comporter :

• La durée du contrat (limitée ou non)
• Le montant du loyer ou de la redevance
• Un dépôt de garantie le cas échéant
• Les conditions d’exploitation : horaires, enseigne, clientèle, etc.
• Une clause de non-concurrence
• Les règles de résiliation et de fin du contrat

Le code civil et le code de commerce doivent être respectés scrupuleusement pour éviter la nullité de l’acte.

Les risques d’une location-gérance mal rédigée

Les risques sont multiples :

• Le bailleur propriétaire reste solidairement responsable des dettes contractées par le gérant pendant une durée de 6 mois.
• Absence de clause claire sur la fin de la location.
• Oublis de formalités : publication du contrat, mentions légales, etc.
• Risque de litiges en cas de mauvaise gestion du locataire-gérant.

Comme tout contrat, le contrat de location gérance doit être rédigé avec une grande attention que ce soit pour le respect des règles de droit ou pour l’équilibre des intérêts de chaque partie que ce soit lors de la négociation ou lors le l’exécution des obligations de chacun et de l’entreprise. 

Les formalités légales obligatoires

Le contrat de location-gérance doit être :

• Rédigé par écrit
• Signé par les deux parties
• Enregistré le cas échéant
• L’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales puis au BODACC (condition nécessaire à la régularité de la location gérance).

Ces formalités garantissent une sécurisation de l’opération vis-à-vis des tiers, des salariés et des créanciers.

Location-gérance avant cession ou reprise

La mise en location gérance est fréquemment utilisée avant la vente du fonds :

• Elle permet à l’acquéreur de tester l’activité.
• Elle facilite la reprise par un ancien salarié ou un client.
• Elle permet une continuité d’exploitation en cas d’absence prolongée (cela permet de maintenir l’activité du commerçant durant une année passe  l’étranger ; à charge pour le cocontractant d’exploiter le fonds en bon père de famille et d’assurer sa pérennité et son développement.

L’avocat joue un rôle clé dans la sécurisation de la transaction et la transfert du fonds de commerce de manière progressive.

FAQ

La location gérance est-elle réversible ?

Oui, le propriétaire du fonds peut récupérer l’exploitation à la fin du contrat, selon les conditions prévues dans le contrat.

Qui paie le loyer commercial dans ce cadre ?

En principe, c’est le locataire-gérant qui verse la redevance au bailleur, souvent composée d’un montant fixe mensuel. Le loyer peut être versé directement par l’exploitant au bailleur.

Est-il possible de rompre le contrat avant terme ?

Oui, à la condition qu’une clause de résiliation le prévoit ou si un manquement grave est constaté. L’expertise d’un avocat est nécessaire pour que ce type de clause soit bien présente dans le contrat de location gérance. 

Attention, cette clause est d’interprétation stricte. 

Faut-il une autorisation particulière ?

Oui, dans certains cas, le contrat de bail doit comporter une clause autorisant la location gérance.

Peut-on mettre en location gérance un fonds artisanal ?

Oui, lorsque le fonds est un établissement artisanal, le locataire-gérant est immatriculé en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat au registre national des entreprises et est soumis à toutes les obligations qui en découlent (article L144-2 du code de commerce).

Peut on mettre en location un fonds lorsque la société qui l’exploite a d’importantes dettes ? 

Sans que cela soit impossible, le recours à un avocat, assisté par un expert-comptable est fortement recommandé. 

​D’une part, les dettes du loueur peuvent devenir immédiatement exigibles, mettant potentiellement en péril sa société, 

D’autre part, la location gérance a pour avantage de connaître le chiffre d’affaire moyen et le revenu moyen généré par le titulaire du fonds. Si l’exploitation est déficitaire, cela peut être dû à des locaux mal situés pour par une mauvaise gestion du commerçant en place. 

Il est conseillé de demander l’avis d’un professionnel du chiffre. 

Cela est également pertinent lorsque vous souhaitez acquérir un fonds de commerce. D’importantes pertes doit être pris en compte dans votre projet d’achat et être pris en considération dans la fixation du prix (paiement proportionnel au chiffre d’affaires etc).

Que faire si les redevances ne sont plus payées ? 

Il est important que la rédaction des contrats ait été fait avec une grande attention ; les conséquences pouvant être graves.

Les opérations financières doivent être réalisées avec l’aide d’un avocat compétent. 

La première étape est de mettre en demeure le locataire-gérant. 

Un commandement d’huissier de justice doit suivre rapidement si la demande de paiement. Il contiendra toutes les informations légales. 

La procédure se poursuivra devant le tribunal de commerce. 

L’idéal est d’engager une procédure de référé (dite d’urgence et d’évidence) ; permettant de mettre fin à la mise en location gérance.

Faut il publier rapidement la mise en location gérance ? 

Oui, ces transactions doivent être publiées dès que possible. 

Jusqu’à la publication du contrat de location gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds (article L144-7 du code de commerce).

Peut on réviser le montant de la redevance ?

Oui, on parle d’une clause d’échelle mobile qui doit être prévue dès la signature du contrat. 

Il faut alors que la redevance se trouve augmentée ou diminuée de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Risque t’on, le jour où l’on récupère le fonds, de conserver les contrats de travail conclus par le preneur ?

Oui, sauf ruine du fonds.

L’article L1224-1 dispose que « Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise ».

C’est donc une possibilité. Les conséquences juridiques peuvent donc être importante. 

Faut il faire appelle à un avocat ? 

C’est vivement conseillé. 

Il s’agit d’une opération juridique qui présente de nombreux avantages mais donner son fonds et ses locaux à exploiter à un autre commerçant n’est pas une simple formalité. 

Un avocat maîtrise les textes et le coût de son intervention est largement justifiée qu’il s’agisse d’une mise en location-gérance ou d’une cession de fonds. 

L’activité commerciale est, par nature, risquée. L’exploitant met à disposition un fonds qui a une valeur parfois élevée. 

Il est nécessaire qu’un professionnel assure la sécurité juridique de ce contrat. 

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