Vérifications à faire avant d’acheter un fonds de commerce

Quelles vérifications faire avant d’acheter un fonds de commerce ?

Acheter un fonds de commerce ne consiste pas seulement à vérifier son chiffre d’affaires et à négocier un prix. Avant de signer une promesse ou un acte définitif, l’acquéreur doit savoir précisément ce qu’il achète, dans quelles conditions il pourra exploiter le fonds et quels risques pourraient affecter l’opération.

L’audit préalable porte notamment sur la propriété du fonds, le bail commercial, les inscriptions et sûretés, les salariés, les comptes, le matériel, les licences, les autorisations administratives, les contrats, les éléments numériques, le droit de préemption éventuel et la situation fiscale.

Ces vérifications peuvent être intégrées dans un accompagnement complet par un avocat en cession de fonds de commerce partout en France , depuis l’analyse initiale jusqu’à la signature, au séquestre et aux formalités.

Les vérifications essentielles avant d’acheter

Avant de s’engager définitivement, l’acquéreur doit pouvoir répondre au minimum à ces questions :

1. Vérifier que le vendeur est propriétaire du fonds et peut valablement le céder

Cette vérification paraît évidente, mais elle est fondamentale. Il faut identifier précisément le titulaire du fonds et vérifier qu’il dispose du pouvoir nécessaire pour le vendre.

Selon la situation, l’audit peut notamment porter sur :

• l’identité du vendeur ;
• son extrait d’immatriculation et ses statuts lorsqu’il s’agit d’une société ;
• les pouvoirs du représentant signataire ;
• les éventuelles autorisations d’associés ou d’organes sociaux nécessaires ;
• l’acte par lequel le vendeur a lui-même acquis ou créé le fonds ;
• la situation matrimoniale lorsque le vendeur est une personne physique et que celle-ci peut avoir une incidence sur les pouvoirs de disposition ;
• l’existence d’une procédure collective ou d’une autre restriction affectant le pouvoir de vendre.

2. Déterminer exactement ce qui est compris dans la cession

L’acquéreur doit savoir précisément quels éléments lui seront transférés. Une mauvaise définition du périmètre de la vente est une source fréquente de litige.

Les créances et dettes du vendeur ne sont, en principe, pas automatiquement transmises avec le fonds. De même, la plupart des contrats commerciaux doivent être étudiés individuellement afin de déterminer s’ils sont transférables et selon quelles modalités.

Pour préparer cette analyse, consultez également la liste des documents à réunir avant une cession de fonds de commerce .

3. Vérifier les comptes, le chiffre d’affaires et la rentabilité du fonds

Le prix proposé ne peut être apprécié sérieusement sans analyser l’activité économique réelle du fonds.

L’étude est généralement menée avec l’expert-comptable de l’acquéreur et peut notamment porter sur :

• les comptes des derniers exercices disponibles ;
• l’évolution du chiffre d’affaires ;
• la marge et la rentabilité ;
• le résultat d’exploitation et les principaux postes de charges ;
• les chiffres réalisés depuis la dernière clôture comptable ;
• la saisonnalité de l’activité ;
• la dépendance à un client, un fournisseur ou une plateforme ;
• les investissements à prévoir après l’acquisition ;
• la cohérence entre les résultats annoncés et le prix demandé.

4. Auditer le bail commercial avant d’acheter le fonds

Pour un commerce exploité dans des locaux loués, le bail constitue souvent l’un des principaux éléments de valeur du fonds.

L’acquéreur doit notamment vérifier :

Une attention particulière doit être portée aux baux ayant dépassé leur durée contractuelle initiale, aux activités exercées sans autorisation, aux travaux non autorisés et aux éventuels contentieux avec le propriétaire.

Consultez notre analyse détaillée consacrée au bail commercial lors d’une cession de fonds de commerce .

5. Vérifier la situation des salariés avant la reprise

Lorsque les conditions de l’article L.1224-1 du Code du travail sont réunies, les contrats de travail en cours subsistent avec le nouvel employeur. L’acquéreur doit donc connaître la situation du personnel avant de fixer définitivement les conditions de son acquisition.

Il convient notamment d’examiner :

• la liste exacte des salariés ;
• les contrats et avenants ;
• l’ancienneté ;
• les rémunérations fixes et variables ;
• les primes et avantages ;
• les congés payés ;
• les arrêts de travail et situations particulières ;
• les procédures disciplinaires ou prud’homales en cours ;
• le registre unique du personnel ;
• les éventuels salariés protégés.

Les salariés ne disposent pas, du seul fait de cette information, d’un droit de priorité sur les autres acquéreurs.

Pour approfondir ce sujet, consultez la page consacrée aux salariés lors d’une cession de fonds de commerce .

6. Rechercher les nantissements et autres inscriptions grevant le fonds

L’existence d’un nantissement ou d’une inscription doit être identifiée avant la signature définitive.

Un nantissement n’interdit cependant pas, à lui seul, la vente du fonds et ne signifie pas automatiquement que le créancier nanti doit autoriser la cession.

En revanche, les inscriptions peuvent avoir une incidence importante sur la distribution du prix. L’avocat doit donc déterminer comment les créanciers inscrits seront traités et si une partie du prix doit être affectée à leur désintéressement.

La gestion de ces risques est directement liée au séquestre du prix de vente du fonds de commerce .

7. Vérifier les licences et autorisations nécessaires à l’activité

Les vérifications varient fortement selon la nature du commerce. Le fait que le vendeur puisse actuellement exploiter l’activité ne signifie pas nécessairement que toutes les autorisations seront automatiquement transférées à l’acquéreur.

Lorsque l’autorisation est indispensable à la poursuite de l’exploitation, son obtention peut devoir être érigée en condition suspensive de la cession.

8. Vérifier si la commune dispose d’un droit de préemption

Le droit de préemption commercial de la commune n’existe pas partout.

Il peut s’appliquer lorsque le fonds est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité institué par la commune ou l’établissement compétent.

Lorsque l’opération entre dans ce dispositif, une déclaration préalable doit être adressée à la collectivité avant la vente. La collectivité peut alors, dans les conditions prévues par le Code de l’urbanisme, décider d’acquérir le fonds à la place de l’acquéreur initial.

9. Identifier les questions fiscales avant la cession

L’analyse fiscale concerne principalement le vendeur, mais certaines règles peuvent également exposer l’acquéreur.

L’audit permet notamment d’anticiper :

• les droits d’enregistrement dus à l’occasion de l’acquisition ;
• le traitement de la TVA et, lorsque les conditions sont réunies, l’application du régime de l’article 257 bis du Code général des impôts ;
• la fiscalité de la plus-value du vendeur ;
• les déclarations consécutives à la cessation ou à la cession ;
• la solidarité fiscale susceptible d’affecter l’acquéreur ;
• les conséquences fiscales du stock lorsqu’il est vendu séparément.

La question de la solidarité fiscale est particulièrement importante pour organiser la conservation et la libération du prix de vente .

10. Vérifier les contrats, la propriété intellectuelle et les actifs numériques

Un commerce moderne ne se limite souvent plus au local, au matériel et à l’enseigne.

Il peut également dépendre de nombreux actifs ou services numériques :

• nom de domaine ;
• site internet ;
• adresses électroniques professionnelles ;
• fichier clients ;
• comptes sur les réseaux sociaux ;
• fiche d’établissement Google ;
• plateforme de réservation ;
• marketplace ;
• logiciels métier ;
• marques et autres droits de propriété intellectuelle.

Il faut vérifier non seulement leur existence, mais aussi qui en est juridiquement titulaire et comment le transfert sera réalisé.

Les contrats fournisseurs, contrats informatiques ou contrats commerciaux importants doivent également être contrôlés, car ils ne suivent pas tous automatiquement le fonds.

11. Vérifier l’état des locaux et la conformité de l’exploitation

L’état matériel du local et la conformité de son utilisation peuvent avoir une incidence directe sur le coût réel de la reprise.

Selon l’activité et les locaux, il peut être utile de contrôler :

• les travaux réalisés par le vendeur et leur autorisation ;
• la conformité à la destination du bail ;
• les règles de copropriété ;
• les autorisations d’urbanisme ;
• les règles d’accessibilité et de sécurité applicables aux ERP ;
• les installations électriques, de gaz ou d’extraction lorsqu’elles sont pertinentes ;
• les obligations environnementales propres à certaines activités ;
• les travaux ou mises aux normes prévisibles après l’acquisition.

12. Transformer les résultats de l’audit en clauses de la promesse

L’intérêt de l’audit n’est pas simplement d’établir une liste de problèmes. Les difficultés identifiées doivent être traitées juridiquement dans l’avant-contrat.

Elles peuvent notamment conduire à prévoir :

• une condition suspensive d’obtention d’un financement ;
• une condition liée au bail commercial ;
• l’obtention d’un agrément ou d’une autorisation ;
• la purge d’un droit de préemption ;
• le traitement de certaines inscriptions ;
• la régularisation de travaux ou d’une situation administrative ;
• une clause relative aux salariés ;
• une garantie ou déclaration particulière du vendeur ;
• une liste précise du matériel ;
• une méthode d’inventaire et de valorisation du stock ;
• une date butoir permettant de mettre fin à l’opération si une difficulté n’est pas régularisée.

C’est pourquoi les vérifications devraient intervenir avant ou pendant la rédaction de la promesse, et non seulement quelques jours avant l’acte définitif.

Consultez à ce sujet la page consacrée à la promesse ou au compromis de cession de fonds de commerce .

13. Le vendeur a lui aussi intérêt à auditer son dossier avant la mise en vente

Les vérifications ne sont pas réservées à l’acquéreur. Un vendeur a tout intérêt à constituer son dossier avant de rechercher un repreneur.

Il peut ainsi identifier et traiter en amont :

• un bail arrivé à échéance ou présentant une difficulté ;
• des travaux réalisés sans accord ;
• une inscription ancienne à radier ;
• un contrat essentiel non transférable ;
• une licence ou autorisation à renouveler ;
• une situation sociale mal documentée ;
• un matériel dont la propriété est incertaine ;
• une incohérence entre les documents commerciaux et comptables.

Cette préparation facilite la négociation et limite le risque de voir l’acquéreur découvrir tardivement une difficulté et demander une baisse de prix.

Vous pouvez également consulter la page préparer la vente de son fonds de commerce .

14. Les principaux signaux d’alerte avant l’achat

15. Quel est le rôle de l’avocat lors des vérifications ?

L’avocat coordonne l’analyse juridique du dossier et transforme les difficultés identifiées en mécanismes contractuels permettant de sécuriser la cession.

Il peut notamment :

• établir la liste des documents nécessaires ;
• contrôler le vendeur et ses pouvoirs ;
• analyser le bail commercial ;
• rechercher et examiner les inscriptions ;
• contrôler la situation des salariés avec les autres conseils concernés ;
• identifier les autorisations nécessaires ;
• vérifier l’éventuel droit de préemption ;
• coordonner son analyse avec celle de l’expert-comptable ;
• rédiger les conditions suspensives et garanties nécessaires ;
• rédiger la promesse puis l’acte définitif ;
• organiser le séquestre du prix ;
• réaliser ou suivre les formalités consécutives à la vente.

La rédaction de l’acte définitif est présentée plus en détail sur la page consacrée à la rédaction d’un acte de cession de fonds de commerce .

Quelle page consulter selon votre besoin ?

Audit juridique d’un fonds de commerce avant acquisition

Maître Jean-Florent MARTIN , avocat au Barreau du Val-d’Oise, accompagne vendeurs et acquéreurs dans l’analyse et la sécurisation des cessions de fonds de commerce : audit du dossier, bail commercial, promesse, acte définitif, séquestre et formalités.

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Pour les fonds situés à Ermont, Pontoise, Cergy ou plus largement dans le Val-d’Oise, consultez également la page dédiée aux cessions de fonds de commerce dans le Val-d’Oise .

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