Cession d’agence immobilière · Val-d’Oise et France entière
La cession d’une agence immobilière présente des difficultés que l’on ne rencontre pas dans une vente classique de fonds de commerce. La valeur de l’agence peut dépendre de sa clientèle, de son portefeuille de gestion, de ses mandats de transaction, de son équipe, de son emplacement, de son enseigne ou encore de son appartenance à un réseau.
Pourtant, tous ces éléments ne se transmettent pas de la même manière. En particulier, les mandats immobiliers ne sont pas automatiquement transférés avec le fonds de commerce et la carte professionnelle n’est pas un élément du fonds susceptible d’être simplement cédé à l’acquéreur.
Fonds ou titres ?
La vente du fonds et la cession des parts ou actions de la société exploitante n’ont pas les mêmes effets sur les contrats et les risques repris.
Que deviennent les mandats ?
Les mandats de transaction ou de recherche ne suivent pas automatiquement le fonds. Le portefeuille doit donc être audité avant de fixer le prix.
Peut-on exploiter immédiatement ?
L’acquéreur doit vérifier avant la reprise qu’il pourra exercer l’activité réglementée : carte professionnelle, assurance, garantie financière et habilitations doivent être anticipées.
Structurer l’opération
Cession du fonds ou cession des titres : un choix déterminant
Avant de rédiger une promesse, il faut déterminer ce qui est réellement vendu. Une agence immobilière exploitée par une société peut principalement être transmise de deux manières : par la cession du fonds de commerce ou par la cession des parts sociales ou actions de la société qui exploite l’agence.
| Question | Cession du fonds | Cession des titres |
|---|---|---|
| Qui est vendu ? | Les éléments composant le fonds de commerce. | Les parts ou actions de la société exploitante. |
| Personne morale | L’acquéreur exploite le fonds dans sa propre structure. | La société exploitante reste juridiquement la même. |
| Mandats immobiliers | Ils ne sont pas transférés de plein droit avec le fonds. | La société qui a signé les mandats demeure en principe la même cocontractante. |
| Passif de la société | L’acquéreur n’achète pas, par principe, la société elle-même. | L’acquéreur prend le contrôle d’une société avec son historique, ses actifs et son passif. |
| Audit | Principalement centré sur les actifs et obligations transmis. | Audit plus large de la société : fiscal, social, contractuel et contentieux. |
Spécificité majeure de l’agence immobilière
Les mandats immobiliers ne sont pas automatiquement cédés avec le fonds
C’est probablement la différence la plus importante entre la cession d’une agence immobilière et celle de nombreux autres commerces.
Lorsqu’un fonds de commerce d’agence immobilière est vendu, l’acquéreur peut notamment reprendre, selon les termes de l’acte, l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, le matériel, le site internet ou certains éléments de clientèle.
En revanche, la jurisprudence de la Cour de cassation considère que les mandats confiés à l’agent immobilier ne sont pas cédés de plein droit avec le fonds.
Pourquoi cela change la négociation du prix
Une agence peut annoncer plusieurs centaines de mandats en portefeuille. Il ne suffit pas d’inscrire leur nombre dans la promesse : il faut déterminer leur nature, leur durée, leur rentabilité, leurs modalités de résiliation et surtout les conditions dans lesquelles l’activité pourra effectivement être poursuivie après la cession.
Quels mandats faut-il auditer ?
Quelles informations demander au vendeur ?
- nombre de mandats actifs et ventilation par catégorie ;
- date de conclusion et durée des mandats ;
- caractère exclusif ou non exclusif ;
- taux d’honoraires et chiffre d’affaires généré ;
- taux de résiliation et ancienneté du portefeuille ;
- mandats ayant déjà donné lieu à une offre, un compromis ou une opération en cours ;
- conditions permettant d’assurer la continuité commerciale après la vente.
Référence : Cass. com., 28 juin 2017, n° 15-17.394. Consulter la décision .
Activité réglementée
Carte professionnelle : l’acquéreur ne reprend pas simplement la carte du vendeur
L’exercice des activités d’agent immobilier est soumis à la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet. Les activités concernées ne peuvent être exercées que par une personne physique ou morale titulaire de la carte professionnelle correspondant à l’activité exercée.
Transaction
La mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » correspond notamment à l’activité de transaction immobilière.
Gestion immobilière
Une agence exerçant de la gestion locative doit disposer de la mention correspondant à cette activité et respecter les exigences propres à la détention de fonds.
Syndic
Lorsque l’agence exerce également une activité de syndic, cette activité doit être identifiée et auditée séparément lors de la transmission.
En cas de cession du fonds
L’acquéreur doit s’assurer qu’il sera lui-même en mesure d’exercer l’activité à la date prévue pour la reprise. Il faut donc anticiper notamment la carte professionnelle, l’assurance de responsabilité civile professionnelle et, lorsque l’activité l’impose, la garantie financière.
En cas de cession des parts ou actions
La société titulaire de la carte reste la même personne morale. Cependant, un changement de représentant légal, de forme sociale, d’assureur, de garant ou d’autres informations figurant sur la carte peut imposer des démarches auprès de la CCI.
Audit avant acquisition
Que faut-il vérifier avant d’acheter une agence immobilière ?
Le chiffre d’affaires ne suffit pas à apprécier la valeur ni le risque de l’opération. L’acquéreur doit comprendre ce qui produit réellement le chiffre d’affaires de l’agence et ce qui restera exploitable après la cession.
Portefeuille commercial
- mandats de transaction ;
- portefeuille de gestion ;
- ancienneté des clients ;
- récurrence du chiffre d’affaires ;
- opérations en cours.
Situation réglementaire
- carte professionnelle ;
- assurance RCP ;
- garantie financière ;
- habilitations des collaborateurs ;
- registres obligatoires.
Équipe
- salariés ;
- négociateurs ;
- agents commerciaux ;
- rémunérations variables ;
- commissions restant à régler.
Contrats
- bail commercial ;
- franchise ou réseau ;
- logiciels métier ;
- diffusion d’annonces ;
- prestataires et abonnements.
Actifs numériques
- nom de domaine ;
- site internet ;
- numéros de téléphone ;
- fiches d’établissement ;
- bases de données.
Situation financière
- chiffre d’affaires par activité ;
- rentabilité ;
- commissions à recevoir ;
- charges récurrentes ;
- contentieux éventuels.
Pour préparer l’audit, vous pouvez également consulter la page consacrée aux documents à fournir pour une cession de fonds de commerce .
Prix de cession
Comment valoriser une agence immobilière ?
Il n’existe pas un pourcentage unique permettant de déterminer la valeur d’une agence immobilière. Deux agences réalisant le même chiffre d’affaires peuvent avoir des valeurs très différentes.
La valorisation peut notamment dépendre :
- de la part respective de la transaction et de la gestion locative ;
- du caractère récurrent ou non du chiffre d’affaires ;
- de la qualité et de l’ancienneté du portefeuille de gestion ;
- de la rentabilité de l’agence ;
- de la dépendance à son dirigeant ou à quelques négociateurs ;
- de la notoriété locale et de l’enseigne ;
- de l’emplacement et du bail commercial ;
- des conditions de maintien ou de reconstitution des mandats après la reprise.
Une clause de prix variable peut parfois être pertinente
Lorsque la valeur repose fortement sur la conservation d’un portefeuille, les parties peuvent réfléchir à une partie de prix différée ou variable, calculée selon des critères objectifs définis dans l’acte.
Une telle clause doit être rédigée avec précision : période d’observation, mode de calcul, documents de contrôle, traitement des résiliations et date de paiement.
Pour approfondir ce sujet : comment valoriser un fonds de commerce avant la vente ?
Avant-contrat
Que faut-il prévoir dans la promesse de cession d’une agence immobilière ?
Dans ce type d’opération, une promesse bien préparée est particulièrement importante. Elle doit définir précisément ce qui est vendu, à quel prix et sous quelles conditions.
| Point | Vérification à prévoir |
|---|---|
| Périmètre de la vente | Enseigne, clientèle, matériel, bail, site, domaine, logiciels, fichiers et autres éléments concernés. |
| Mandats | Inventaire, valeur économique, opérations en cours et organisation de la continuité commerciale. |
| Carte professionnelle | Vérifier que le repreneur pourra légalement exercer l’activité au moment prévu. |
| Financement | Montant, durée et caractéristiques précises de la condition suspensive de prêt. |
| Bail commercial | Durée, loyer, destination, clauses de cession et éventuelle intervention du bailleur. |
| Salariés | Effectif, contrats, rémunérations, ancienneté et conséquences de l’article L.1224-1 du Code du travail. |
| Réseau ou franchise | Agrément éventuel, nouveau contrat, redevances et conditions de sortie du vendeur. |
| Données | Définir les données pouvant être transmises et les obligations RGPD de chaque partie. |
Voir également : promesse et compromis de cession d’un fonds de commerce .
Local de l’agence
Le bail commercial peut conditionner la valeur de l’agence
Lorsque l’agence exploite un local commercial, le bail doit être relu avant la signature. Il faut notamment vérifier sa durée restante, le montant du loyer et des charges, la destination contractuelle, les modalités de cession, les éventuels impayés et les garanties restant à la charge du vendeur.
Une agence rentable peut perdre une partie de son intérêt si son bail arrive prochainement à échéance, si le loyer est anormalement élevé ou si les conditions de cession n’ont pas été anticipées.
→ Lire le guide sur le bail commercial et la cession du fondsÉquipe de l’agence
Que deviennent les salariés et les agents commerciaux ?
Il faut distinguer les salariés des agents commerciaux indépendants.
Les salariés
Lorsque les conditions de l’article L.1224-1 du Code du travail sont réunies, les contrats de travail en cours subsistent avec le nouvel employeur. La reprise du fonds doit donc intégrer l’ancienneté, les rémunérations, les congés, les avantages contractuels et les éventuels litiges sociaux.
Les agents commerciaux et autres indépendants
Leur situation doit être examinée contrat par contrat. Il ne faut pas assimiler automatiquement leur mandat à un contrat de travail ou considérer qu’il suivra nécessairement la vente du fonds.
En pratique, une agence dont le chiffre d’affaires dépend fortement de quelques négociateurs ou agents commerciaux présente un risque particulier si leur maintien après la vente n’a pas été anticipé.
→ Comprendre le sort des salariés lors d’une cession de fonds de commerceRéseaux immobiliers
Agence franchisée ou membre d’un réseau : vérifier le contrat avant de vendre
De nombreuses agences exploitent une enseigne appartenant à un réseau. La valeur commerciale de l’agence peut alors dépendre en partie de cette appartenance.
Le contrat doit être analysé pour connaître notamment :
- les conditions de cession ou de changement de contrôle ;
- l’éventuel agrément préalable du repreneur ;
- les droits d’entrée ou frais de transfert ;
- les engagements de non-concurrence ;
- la propriété des fichiers, outils et supports du réseau ;
- les conditions d’utilisation de l’enseigne après la vente.
Données personnelles
Fichiers clients et RGPD : peut-on transmettre toutes les données à l’acquéreur ?
Une agence immobilière détient généralement un volume important de données personnelles : coordonnées de vendeurs, acquéreurs, propriétaires, locataires, candidats locataires, historiques de contacts et documents liés aux opérations.
La cession du fonds ne permet pas pour autant de transmettre sans précaution l’intégralité de toutes les bases de données existantes. Il faut notamment vérifier la licéité de leur constitution, les finalités pour lesquelles elles ont été collectées, les durées de conservation et l’information des personnes concernées.
La CNIL rappelle que la transmission d’un fichier clients contenant des données personnelles doit respecter le RGPD et que la licéité du fichier doit être vérifiée en amont. Voir les recommandations de la CNIL .
Après la signature
Quelles formalités après la cession du fonds de l’agence ?
Lorsque l’opération porte sur le fonds de commerce, la signature de l’acte ne constitue pas la dernière étape.
Signature et paiement
L’acte organise le transfert du fonds, le paiement et, le cas échéant, le séquestre de tout ou partie du prix.
Enregistrement fiscal
L’acte doit être enregistré et les droits correspondants acquittés.
Publicité de la cession
La vente du fonds fait l’objet des publications légales, notamment sur un support habilité et au BODACC.
Oppositions et séquestre
La publicité ouvre la période permettant aux créanciers d’exercer, le cas échéant, leur droit d’opposition sur le prix.
Continuité de l’activité
Les démarches réglementaires, contractuelles et opérationnelles doivent permettre au repreneur de poursuivre effectivement l’activité.
L’article L.141-12 du Code de commerce prévoit notamment la publication de la cession dans les quinze jours de sa date.
→ Voir toutes les formalités d’une cession de fonds de commerceAccompagnement juridique
Le rôle de l’avocat lors de la cession d’une agence immobilière
L’intérêt de l’accompagnement ne consiste pas seulement à rédiger l’acte définitif. L’essentiel est souvent de repérer suffisamment tôt ce qui risque d’empêcher l’acquéreur de reprendre réellement l’activité qu’il pense acheter.
Audit
Analyse de la structure, du fonds, des contrats, du bail, des mandats et de la situation réglementaire.
Structuration
Choix du périmètre de l’opération et identification des conditions à sécuriser avant engagement définitif.
Promesse
Rédaction ou négociation de l’avant-contrat et des conditions suspensives adaptées au dossier.
Acte de cession
Rédaction de l’acte, organisation du paiement, des garanties, du séquestre et de l’entrée en jouissance.
Formalités
Enregistrement, publicité, BODACC, suivi des oppositions et accompagnement après la signature.
Ermont · Pontoise · France entière
Un accompagnement pour vendre ou reprendre une agence immobilière
Maître Jean-Florent MARTIN accompagne les vendeurs et acquéreurs dans les opérations de cession de fonds de commerce, depuis ses cabinets d’Ermont et de Pontoise.
Les dossiers peuvent également être traités à distance, avec échanges dématérialisés et signature électronique lorsque la situation le permet.
Vous vendez ou achetez une agence immobilière ?
Faites vérifier le dossier avant de vous engager
Le cabinet peut analyser le projet, la structure de la vente, les mandats, le bail, les conditions réglementaires et préparer la promesse puis l’acte de cession.
Cabinets à Ermont et Pontoise · Visio possible · Intervention dans toute la France
Questions fréquentes
FAQ – Cession d’une agence immobilière
Les mandats d’une agence immobilière sont-ils transmis avec le fonds de commerce ?
Non, pas automatiquement. La Cour de cassation a jugé que la cession du fonds de commerce d’un agent immobilier n’emporte pas, à elle seule, la cession des mandats confiés à ce professionnel. Le portefeuille de mandats doit donc faire l’objet d’une analyse spécifique.
La carte professionnelle de l’agence est-elle vendue avec le fonds ?
Non. L’exercice de l’activité est réservé au titulaire de la carte professionnelle correspondante. En cas d’achat du fonds, le repreneur doit s’assurer qu’il sera lui-même autorisé à exercer. En cas de cession de titres, la société reste la même personne morale, mais certaines modifications doivent être déclarées à la CCI.
Vaut-il mieux acheter le fonds ou les parts de la société ?
Les deux opérations ont des conséquences très différentes. La cession du fonds permet de définir les actifs repris, tandis que l’achat des titres entraîne la prise de contrôle de la société avec son historique. Pour une agence immobilière, le sort des contrats et des mandats rend cette comparaison particulièrement importante.
Comment est évalué le prix d’une agence immobilière ?
Le prix dépend notamment de la rentabilité, de la répartition entre transaction et gestion, du caractère récurrent du chiffre d’affaires, du portefeuille, de l’équipe, du bail, de l’enseigne et des conditions dans lesquelles l’activité pourra être conservée après la vente.
Les salariés sont-ils repris avec le fonds ?
Lorsque les conditions de l’article L.1224-1 du Code du travail sont réunies, les contrats de travail en cours subsistent avec le nouvel employeur. La situation des agents commerciaux indépendants doit en revanche être étudiée séparément.
Peut-on transmettre le fichier clients au repreneur ?
Un transfert de données personnelles doit respecter le RGPD. Il faut notamment vérifier la licéité du fichier, les finalités du traitement, les durées de conservation et les obligations d’information des personnes concernées.
Un avocat est-il obligatoire pour céder une agence immobilière ?
Le recours à un avocat n’est pas systématiquement imposé par la loi pour vendre un fonds de commerce. Il est néanmoins particulièrement utile pour une agence immobilière, en raison du statut réglementé de l’activité, du sort particulier des mandats et de la nécessité de sécuriser le périmètre de la vente.
