En pratique, beaucoup de litiges viennent d’une confusion simple : un bail commercial qui “continue” après son échéance n’est pas forcément renouvelé. Il peut aussi être en tacite prolongation (on dit aussi “tacite reconduction” dans le langage courant), et les conséquences sont très différentes sur la durée, le congé, le loyer, la procédure et même la valeur du droit au bail / du fonds de commerce.
Deux mécanismes différents : “continuer” n’est pas “renouveler”
À l’échéance du bail (souvent 9 ans), trois grandes situations existent :
- Renouvellement du bail commercial : on repart sur un nouveau bail (un nouveau contrat au sens du statut), en principe pour 9 ans, avec un loyer renouvelé qui peut être discuté (plafonnement du loyer / déplafonnement, valeur locative, etc.).
- Tacite prolongation : faute de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit automatiquement au-delà du terme, mais sans créer un bail “renouvelé” : on est sur une durée indéterminée et on peut sortir par congé à tout moment… mais avec des règles strictes de calendrier (6 mois + dernier jour du trimestre civil).
- Fin au contrat / fin du bail par congé : le bailleur ou le locataire met fin, ou le bailleur refuse le renouvellement (avec, souvent, la question de l’indemnité d’éviction).
Le point clé : la tacite prolongation n’est pas un renouvellement. Elle prolonge le contrat initial (bail initial) avec des effets différents.
La tacite prolongation : définition, condition, effet
1) Définition (et vocabulaire)
La tacite prolongation du bail (ou “reconduction tacite” dans le langage courant) apparaît quand :
- le bail arrive à son expiration (à l’échéance du bail),
- et qu’il n’y a ni congé, ni demande de renouvellement.
Le Code de commerce prévoit alors que le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé.
👉 Traduction pratique : aucune signature, aucun accord explicite, aucun nouveau contrat… et pourtant la location continue.
2) Effets : le bail continue, mais sur une durée indéterminée
Pendant la tacite prolongation :
- le contrat de bail continue à conditions identiques (mêmes clauses essentielles, même local commercial, mêmes obligations principales),
- mais la durée n’est plus “9 ans” : on bascule sur une durée indéterminée (le bail se poursuit tant qu’une partie ne met pas fin via les formes prévues).
C’est souvent pratique à court terme (“on ne change rien”), mais risqué à moyen terme (vente du commerce, financement, travaux, stratégie immobilière).
3) Sortir de la tacite prolongation : règle des 6 mois + trimestre civil
En tacite prolongation, le congé doit respecter une règle incontournable :
- préavis d’au moins 6 mois,
- et pour le dernier jour du trimestre civil (31 mars / 30 juin / 30 septembre / 31 décembre).
Le texte vise expressément le dernier jour du trimestre civil.
Et attention : le Code précise aussi que le congé (dans ce cadre) est donné par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice).
Le renouvellement : définition, droit au renouvellement, procédure
1) Le renouvellement, c’est un “nouveau bail”
Le renouvellement du bail commercial, c’est l’entrée dans un bail renouvelé : la loi prévoit une durée de 9 ans, sauf accord pour plus long.
Le texte est clair : “La durée du bail renouvelé est de neuf ans…”
Donc, contrairement à la tacite prolongation, le renouvellement redonne une durée déterminée.
2) Qui peut demander le renouvellement ?
En pratique, c’est souvent le locataire (preneur) qui fait une demande de renouvellement, car c’est lui qui a intérêt à sécuriser son droit au renouvellement et la stabilité du local commercial.
Mais le bailleur peut aussi prendre l’initiative via un congé avec offre de renouvellement (offre de renouvellement), ou refuser.
3) La demande de renouvellement : forme + mentions obligatoires
La demande de renouvellement doit être notifiée :
- par acte extrajudiciaire (commissaire de justice),
- ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Et elle doit, à peine de nullité, reproduire le passage légal concernant le délai de réponse du bailleur (le texte impose cette reproduction).
Le bailleur a ensuite 3 mois pour répondre, par acte extrajudiciaire, et préciser s’il refuse le renouvellement (avec motifs) ; sinon il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
4) Date d’effet du renouvellement : terme ou trimestre civil suivant
Le nouveau bail (renouvelé) prend effet :
- à l’expiration du bail précédent,
- ou, si le bail était déjà en prolongation, à l’expiration de cette prolongation, cette date étant notamment (en cas de demande en cours de prolongation) le premier jour du trimestre civil qui suit la demande.
C’est une nuance majeure : un locataire qui “laisse courir” et demande plus tard peut déclencher un effet au premier jour du trimestre civil suivant sa demande, selon les cas visés par le texte.
5) Refus de renouvellement = indemnité d’éviction (souvent)
Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit en principe payer une indemnité d’éviction (sauf exceptions), calculée notamment sur la valeur marchande du fonds de commerce et les frais liés au déménagement / réinstallation.
Tableau comparatif clair
| Point | Tacite prolongation du bail | Renouvellement du bail commercial |
|---|---|---|
| Déclenchement | Aucune démarche : défaut de congé + défaut de demande de renouvellement | Démarche : demande de renouvellement ou congé avec offre |
| Nature | Continuation du bail initial (contrat initial) | Nouveau bail / nouveau contrat |
| Durée | Durée indéterminée | Durée déterminée (9 ans en principe) |
| Fin | Congé possible à tout moment mais 6 mois + dernier jour du trimestre civil | Fin/renouvellement gérée par le statut, congé, offre, refus, etc. |
| Forme | Rien à signer | Notifications encadrées (LRAR / acte extrajudiciaire) |
| Loyer | Le loyer du bail continue (révisions éventuelles) | Discussion possible du nouveau loyer (plafonnement, valeur locative…) |
| Risque | “On croit être renouvelé” alors qu’on ne l’est pas | Risque de contentieux loyer / indemnité d’éviction |
Le loyer : ce qui change (plafonnement, valeur locative, indice)
1) Pendant la tacite prolongation : le loyer continue… mais la stratégie change
En tacite prolongation, on continue en général avec le montant du loyer prévu au bail (ou déjà révisé), avec :
- éventuellement une clause d’indexation (indice, variation d’indice),
- et/ou des mécanismes de révision (révision triennale, etc.) selon le statut.
Mais : tu n’es pas dans un “loyer renouvelé”. Donc si ton objectif est de sécuriser un long horizon (investissement, travaux, vente), la prolongation peut être une mauvaise solution “par défaut”.
2) Au renouvellement : débat sur le “nouveau loyer”
Au renouvellement, on parle du loyer renouvelé : il peut être :
- plafonné (plafonnement du loyer) dans de nombreux cas,
- ou fixé à la valeur locative dans d’autres hypothèses (déplafonnement, modification notable, etc.).
En cas de désaccord, les contestations sur la fixation du prix du bail renouvelé relèvent du président du tribunal judiciaire / juge des loyers commerciaux, avec une procédure spécifique “sur mémoire”.
Et il existe aussi une commission de conciliation (non obligatoire) : les parties peuvent tenter une conciliation ou aller directement devant le président du tribunal judiciaire.
Fin du bail : congé, délais, dernier jour du trimestre civil
1) En tacite prolongation : calendrier strict
On le répète car c’est l’erreur la plus fréquente : en tacite prolongation,
- 6 mois minimum,
- et dernier jour du trimestre civil (31 mars / 30 juin / 30 septembre / 31 décembre).
Donc si tu vises le 31 décembre (décembre), il faut que l’acte parte assez tôt pour respecter les 6 mois (mois avant la date / mois avant la fin).
2) Forme de l’acte : commissaire de justice
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice).
Et si le bailleur refuse le renouvellement, l’acte doit informer le locataire de son délai pour saisir le tribunal (2 ans) ; le Code encadre aussi la nullité en cas d’omission.
Cas pratiques (exemples datés)
Exemple 1 — Bail arrivé à échéance : “on ne fait rien”
- Bail initial : 1er octobre 2017 → expiration du bail : 30 septembre 2026
- Personne ne donne congé, aucune demande de renouvellement.
➡️ Le bail se prolonge tacitement : le contrat de location continue, mais tu n’as aucun nouveau bail (pas de “durée du bail” déterminée).
Sortie : tu veux partir au 31 décembre 2026 ? Ce n’est pas automatique : il faut un congé respectant 6 mois et le dernier jour du trimestre civil (31 décembre).
Exemple 2 — Demande de renouvellement en cours de prolongation
Même situation, mais le locataire, en janvier 2027, fait une demande de renouvellement (LRAR ou acte).
➡️ Le texte prévoit que la date d’effet du nouveau bail peut être le premier jour du trimestre civil suivant la demande, selon le mécanisme décrit.
Donc, selon la date de notification, tu peux te retrouver avec un renouvellement qui prend effet au 1er avril / 1er juillet / 1er octobre / 1er janvier.
Exemple 3 — Refus de renouvellement : attention à l’indemnité d’éviction
Le bailleur refuse de renouveler.
➡️ Sauf exceptions, il doit payer une indemnité d’éviction égale au préjudice, incluant notamment la valeur marchande du fonds de commerce.
Ici, la stratégie (négociation, procédure, preuve de la valeur, travaux, relocation, etc.) devient centrale.
Et le “logement” dans tout ça ?
Deux cas très différents (et ça évite beaucoup d’erreurs) :
- Bail commercial pur : local commercial, activité professionnelle, statut des baux commerciaux.
- Bail commercial avec logement accessoire (logement du gardien, logement lié à l’exploitation, etc.) : certaines règles spécifiques existent, et le bailleur peut, dans certains cas, refuser le renouvellement uniquement sur la partie habitation (logement) accessoire, sous conditions.
Et si on bascule sur un contrat de location portant principalement sur un logement (bail d’habitation), on n’est plus sur les mêmes règles : ne pas transposer les réflexes “baux commerciaux”.
FAQ
Renouvellement et tacite prolongation : quelle différence “en une phrase” ?
La tacite prolongation = le bail initial continue sans nouveau contrat et sur durée indéterminée ; le renouvellement = un nouveau bail (en principe 9 ans) avec des enjeux de loyer renouvelé.
La tacite prolongation se fait automatiquement ?
Oui : à défaut de congé ou de demande, le bail se prolonge “tacitement” au-delà du terme.
En tacite prolongation, puis-je donner congé quand je veux ?
Oui, mais pas n’importe comment : 6 mois + dernier jour du trimestre civil, et par acte extrajudiciaire.
Comment faire une demande de renouvellement valable ?
Par acte extrajudiciaire ou LRAR, en respectant les mentions obligatoires, et en reproduisant le passage légal imposé, sinon risque de nullité.
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement ?
Oui, mais il doit en principe payer une indemnité d’éviction (sauf exceptions).
En cas de conflit sur le loyer du bail renouvelé, quel juge saisir ?
Les contestations sur la fixation du prix du bail renouvelé vont devant le président du tribunal judiciaire / juge des loyers commerciaux.
Vous souhaitez sécuriser votre bail commercial (congé, demande de renouvellement, négociation du loyer, stratégie avant vente du fonds) ?
