Introduction
La cession du droit au bail commercial est une opération fréquente dans la vie des commerçants et des sociétés. Elle permet à un locataire de transférer à un tiers le bénéfice de son contrat de bail commercial, sans pour autant vendre un fonds de commerce complet. Cet outil juridique constitue souvent une alternative intéressante lorsque le commerçant ne souhaite pas ou ne peut pas céder son fonds de commerce dans son intégralité, mais qu’il entend valoriser l’activité exercée dans ses locaux commerciaux.
Toutefois, la cession de droit au bail est une opération délicate, encadrée par le statut des baux commerciaux prévu par le Code de commerce et renforcé par la jurisprudence. Elle implique des relations complexes entre bailleur, preneur (le locataire cédant) et cessionnaire (l’acquéreur). De nombreuses clauses contractuelles doivent être respectées, et les formalités pour céder doivent être accomplies dans les délais légaux.
Dans ce contexte, le rôle de l’avocat est fondamental. Véritable partenaire, il assure la rédaction d’actes, la négociation, le respect des conditions suspensives, la protection des intérêts de chaque partie, et la prévention des risques de contentieux lié.
1. Comprendre la cession du droit au bail
1.1. Définition et distinction avec la cession de fonds de commerce
La cession du bail consiste à transférer à un cessionnaire le bénéfice du droit au bail commercial. Elle n’inclut pas nécessairement la clientèle, le matériel ou les autres éléments constitutifs d’un fonds de commerce.
À l’inverse, la cession de fonds englobe l’ensemble des éléments incorporels et corporels attachés à l’activité commerciale (enseigne, nom commercial, clientèle, droit au bail, matériel, contrats de travail, etc.).
Ainsi, la cession de droit au bail est souvent utilisée lorsqu’un exploitant souhaite quitter ses lieux loués sans vendre son fonds de commerce, ou lorsqu’un repreneur veut bénéficier de l’emplacement pour y développer une nouvelle activité.
1.2. Intérêt économique et juridique
L’intérêt majeur de la cession du droit est de permettre au locataire de monétiser la valeur du bail commercial en place, surtout si le loyer du bail est inférieur à la valeur locative du marché. Le prix de cession peut donc être conséquent.
Du côté du cessionnaire, l’opération lui permet d’obtenir un emplacement stratégique déjà négocié à des conditions avantageuses, et d’éviter les incertitudes liées à une création de bail neuf.
2. Le cadre juridique applicable
2.1. Le Code de commerce et les articles L145
La cession du droit au bail commercial est encadrée par les dispositions des articles L145 et suivants du Code de commerce, qui forment le statut des baux commerciaux. Ce régime d’ordre public protège à la fois le locataire et le bailleur.
2.2. Le droit au renouvellement du bail commercial
L’un des piliers est le droit au renouvellement du bail commercial. À l’issue d’une période triennale ou à l’expiration du bail, le preneur peut formuler une demande de renouvellement par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire.
Le bailleur ne peut refuser le renouvellement qu’en invoquant un motif grave et légitime ou en versant une indemnité d’éviction. Ce droit est essentiel et constitue l’une des principales valeurs du droit au bail commercial.
2.3. Interaction avec le Code civil
Outre le Code de commerce, certaines règles du Code civil s’appliquent en matière de contrat, de clause résolutoire ou de garantie. L’ordre public reste toutefois prépondérant pour protéger les locataires.
3. Les conditions et clauses encadrant la cession
3.1. Les clauses contractuelles
Un contrat de bail commercial contient souvent des clauses visant à encadrer la cession du bail. Parmi elles :
- La clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du bail en cas de non-respect des conditions.
- La garantie solidaire du cédant, par laquelle le locataire initial reste tenu du paiement du loyer du bail en cas de défaillance du cessionnaire.
- Les clauses subordonnant la cession à l’agrément préalable du bailleur.
3.2. Les conditions de validité
Pour être valable, la cession du bail doit respecter :
- Le formalisme imposé par la loi et le bail,
- Les règles de signification au bailleur,
- Le respect des délais et des conditions suspensives,
- Le dépôt et l’inscription au registre du commerce.
3.3. Le rôle du juge
En cas de refus du bailleur ou de contestation, le juge peut intervenir pour apprécier le caractère abusif d’un refus de renouvellement ou d’un refus de cession.
4. La procédure et les formalités pour céder un droit au bail
4.1. Étapes clés de la cession
La cession du droit au bail suit des étapes clés :
- Vérification du contrat de bail commercial, des clauses et de la situation juridique.
- Rédaction d’une promesse de vente ou d’un protocole.
- Notification au bailleur par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire.
- Signature de l’acte de cession (sous seing privé ou acte authentique).
- Établissement d’un état des lieux.
- Formalités de publicité et inscription au registre du commerce.
4.2. Délais et périodes
La cession peut intervenir à tout moment, sauf restrictions prévues par une clause. La période triennale joue surtout pour le renouvellement du bail commercial.
4.3. Les formalités obligatoires
L’avocat veille à :
- La rédaction d’actes,
- La conformité des formalités formalités de cession,
- La signification régulière au bailleur,
- Le respect du formalisme de cession.
5. Les aspects financiers et fiscaux
5.1. Prix de cession et valeur locative
Le prix de cession dépend :
- De la valeur locative,
- De la localisation du local commercial,
- Du montant du loyer du bail,
- De la durée restante du bail.
Dans certains cas, la cession représente 2/3 du prix du fonds de commerce global.
5.2. Frais et droits
L’acquéreur doit régler :
- Les droits d’enregistrement (souvent calculés en pourcentage du prix de cession),
- Les frais de publication et de registre du commerce,
- Les éventuelles indemnités dues au bailleur.
5.3. Fiscalité
La cession génère des conséquences fiscales : taxation de la plus-value pour le cédant, imposition sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés selon le statut.
6. Les risques et litiges liés à la cession de bail
- Résiliation du bail en cas de non-respect des clauses,
- Contestation du prix de cession,
- Contentieux lié au refus de renouvellement,
- Procédure devant le tribunal de commerce,
- Risque d’expulsion en cas de défaut de respect des obligations,
- Conséquences d’une liquidation judiciaire du cédant ou du cessionnaire.
7. Le rôle de l’avocat dans la cession du droit au bail
7.1. Conseil et accompagnement
L’avocat intervient dès le début pour analyser le contrat de bail commercial, expliquer la portée des clauses, et protéger vos intérêts.
7.2. Négociation et rédaction
Il prend en charge la négociation des conditions avec le bailleur et la rédaction d’actes (promesse, acte de cession, protocole d’accord).
7.3. Sécurisation juridique
L’avocat vérifie les conditions suspensives, assure le respect des formalités pour céder, et évite toute nullité de l’opération.
7.4. Assistance en cas de litige
En cas de refus, d’éviction ou de contentieux lié, il représente le client devant le tribunal de commerce pour faire valoir ses droits.
8. Exemple pratique : cession d’un bail à Paris
Un commerçant à Paris, titulaire d’un bail commercial avec un loyer du bail faible par rapport au marché, souhaite céder son bail.
- Il mandate un avocat spécialisé pour rédiger la promesse de vente.
- Le bailleur tente de s’opposer à la cession.
- L’avocat démontre que le refus n’est pas justifié par un motif grave et légitime.
- L’acte de cession est signé et publié au registre du commerce.
Cet exemple illustre l’importance de l’accompagnement juridique.
9. Honoraires et coût d’un avocat
Les honoraires de l’avocat varient selon la complexité du dossier. Ils peuvent être forfaitaires ou au temps passé.
En moyenne :
- Consultation initiale : quelques centaines d’euros,
- Rédaction d’actes et accompagnement complet : plusieurs milliers d’euros.
Le coût doit être mis en balance avec les enjeux financiers du prix de cession et la nécessité de sécuriser l’opération.
Conclusion
La cession du droit au bail commercial est une opération stratégique pour un commerçant qui souhaite valoriser son contrat de bail commercial sans céder son fonds de commerce complet. Mais sa complexité exige une parfaite maîtrise du droit, du statut des baux commerciaux, et des formalités pour céder.
Recourir aux conseils d’un avocat permet de sécuriser l’ensemble des démarches, de prévenir les litiges et de garantir la validité de l’acte de cession.
FAQ
Quelle est la différence entre cession de fonds de commerce et cession du droit au bail ?
La première inclut l’ensemble des éléments du fonds (clientèle, matériel, contrats…), la seconde se limite au contrat de bail commercial.
Comment est fixé le prix de cession d’un droit au bail ?
Il dépend de la localisation du local commercial, de la durée restante du bail et du montant du loyer du bail.
Quelles sont les formalités pour céder un bail commercial ?
Elles comprennent la notification au bailleur, la rédaction de l’acte de cession, la publication et l’inscription au registre du commerce.
Le bailleur peut-il refuser une cession de bail ?
Il ne peut s’y opposer que pour un motif grave et légitime ou selon les clauses prévues au bail. Il est difficile pour le propriétaire de s’opposer à la cession du droit au bail lors d’une cession de fonds de commerce. En revanche, la majorité des baux incluent une clause conditionnant la cession du droit au bail, seul, à ‘l’accord du bailleur.
Quel est le rôle de l’avocat dans une cession du droit au bail ?
Il assure la rédaction d’actes, la négociation, le respect des conditions suspensives et défend vos intérêts en cas de litige.
Que doit contenir la promesse de vente ?
Le plus souvent, la promesse contient des conditions suspensives et, notamment, celles tenant en :
- l’absence d’exercice par la commune de son droit de préemption,
- l’accord du bailleur pour que le bail soit cédé (c’est la raison pour laquelle l’information du bailleur doit être faite,
- l’octroi d’un prêt,
- le renouvellement du bail lorsqu’il a expiré.
Que se passe t’il si le bailleur résilie le bail ?
Cela fait obstacle à la cession du droit au bail. Toutefois, en cas de résiliation non justifiée, le congé donné par le bailleur pourrait donner lieu au versement d’une indemnité d’éviction.
