5 clauses importantes dans un bail commercial

La signature d’un bail commercial engage le bailleur comme le locataire pour une durée minimale de 9 ans. Pourtant, nombreux sont les professionnels qui sous-estiment l’importance de certaines clauses. Mal rédigées ou simplement absentes, elles peuvent provoquer des litiges, voire remettre en cause l’équilibre du contrat.

Voici 5 clauses à ne surtout pas négliger lors de la rédaction d’un bail commercial.

1. La clause de destination : ce que le locataire peut faire dans le local

La clause de destination définit précisément les activités autorisées dans le local loué. Elle peut être :

• étroite (ex. : « activité de coiffure »),
• ou large (ex. : « toutes activités commerciales de vente au détail »).

Pourquoi est-ce essentiel ? Parce qu’exercer une activité non prévue peut entraîner la résiliation du bail ou un refus de renouvellement.

Conseil : Si vous êtes locataire, négociez une destination évolutive, pour anticiper un changement d’activité ou une diversification.

2. La clause de répartition des charges, impôts et travaux

Qui paie quoi ? C’est souvent flou… et pourtant, cette clause peut peser lourd dans les finances du locataire.

Trois points méritent une attention particulière :

• Les charges récupérables (entretien, copropriété),
• Les impôts et taxes (notamment la taxe foncière),
• Les travaux (réparations, mises aux normes, gros œuvre).

Depuis la loi Pinel de 2014, certaines charges ne peuvent plus être imputées au locataire (art. R.145-35 du Code de commerce). Pourtant, des abus subsistent.

Conseil : Listez précisément les charges imputables au locataire. Fuyez les formules vagues du type « toutes charges afférentes à l’usage du local ».

3. La clause de révision du loyer : une variation encadrée ?

Le loyer commercial est en principe révisable tous les 3 ans (révision triennale). Mais certains baux comportent des clauses d’indexation (clauses d’échelle mobile), qui l’ajustent automatiquement selon un indice (ILC ou ILAT).

Problème : certaines clauses sont trop unilatérales (ex. : indexation uniquement à la hausse), ce qui peut les rendre nulles.

Conseil : Privilégiez une clause d’indexation symétrique et régulière (ex. : « le loyer sera ajusté chaque année en fonction de l’évolution de l’indice ILC »).

4. La clause de garantie et de dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est destiné à couvrir les éventuels manquements du locataire (impayés, dégradations). Il est généralement de 1 à 3 mois de loyer, mais peut aller au-delà si le loyer est payable d’avance.

Certains baux imposent en plus une caution personnelle du gérant, voire une garantie bancaire.

Conseil : Pour le locataire, limitez l’engagement de garantie personnelle, surtout s’il est indéfini ou sans plafond.

5. La clause de renouvellement et de sortie anticipée (clause résolutoire)

Même si le bail commercial est de 9 ans, le locataire peut donner congé tous les 3 ans, sauf clause contraire (cas des baux dits « fermés »).

Attention également à la clause résolutoire, qui permet au bailleur de résilier le bail automatiquement en cas d’impayé ou de non-respect d’une obligation.

Conseil : Négociez une période de grâce avant activation de la clause résolutoire, et vérifiez que les conditions de sortie sont équilibrées.

Conclusion : soyez conseillé(e) par un avocat

Un bail commercial mal rédigé peut se retourner contre vous, qu’il s’agisse de charges excessives, de loyer mal indexé ou de contraintes injustifiées. Chaque mot compte, chaque clause peut peser lourd.

Faites relire le bail par un avocat spécialisé, que vous soyez bailleur ou preneur. Mieux : confiez-lui la négociation et la rédaction du contrat, pour sécuriser juridiquement vos intérêts.