Julien l’entrepreneur · Avant de verser une somme
Julien souhaite acheter un fonds de commerce pour 150 000 €. Le vendeur lui demande 7 500 € « pour bloquer l’affaire ». Julien se dit qu’au pire, s’il renonce, il perdra cette somme. Mais le projet de promesse prévoit aussi une indemnité de 15 000 € en cas de refus fautif de signer.
Lors de l’achat d’un fonds de commerce, le montant versé au départ n’est pas nécessairement le montant que l’on risque de perdre. Tout dépend de la fonction du versement, des engagements pris et de la raison pour laquelle la vente n’aboutit pas.
Par Maître Jean-Florent MARTIN, avocat au Barreau du Val-d’Oise. Julien et les montants de cet article sont fictifs et pédagogiques ; ils ne décrivent pas un dossier réel du cabinet.
Le prix du fonds
150 000 €
Le montant de l’acquisition envisagée.
Le versement initial
7 500 €
La somme immobilisée au départ, soit 5 % du prix.
La pénalité du projet
15 000 €
Un montant distinct, soit 10 %, sous réserve des conditions de la clause.
1. « Acompte » : le mot utilisé par le vendeur ne suffit pas
Le vendeur parle d’un acompte dans son courriel, le projet mentionne un dépôt de garantie et une autre clause évoque une indemnité. Julien doit comprendre ce que la somme garantit ou rémunère, au lieu de s’arrêter à son intitulé.
| Mécanisme | Sa fonction | Ce que Julien doit retenir |
|---|---|---|
| Acompte sur le prix | Un paiement partiel, destiné à s’imputer sur le prix si la vente se réalise. | Il n’accorde pas, à lui seul, le droit de renoncer en abandonnant cette somme. |
| Arrhes | Lorsque ce régime est applicable, il permet de se départir de la promesse selon l’article 1590 du Code civil. | Celui qui a versé les arrhes les perd s’il se dédit ; celui qui les a reçues doit en restituer le double s’il se dédit. |
| Indemnité d’immobilisation | Elle peut rémunérer l’immobilisation du fonds, notamment pendant l’option consentie dans une promesse unilatérale. | Son exigibilité dépend de la clause. Elle n’est pas nécessairement une sanction d’inexécution. |
| Clause pénale | Elle fixe forfaitairement la sanction financière d’un manquement contractuel déterminé. | Son montant peut dépasser le dépôt initial. Son application et sa qualification doivent être vérifiées. |
| Dépôt de garantie / séquestre | Il organise une garantie et/ou la conservation d’une somme dans l’attente de son affectation. | Il faut encore savoir à qui l’argent reviendra et dans quelles circonstances. |
Ces notions peuvent se combiner : une somme conservée par un séquestre peut être imputable sur le prix si la vente se réalise et sur une pénalité si une défaillance prévue au contrat intervient.
Dans une promesse unilatérale, Julien dispose en principe d’une option d’achat. Dans un compromis ou une promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent en principe à vendre et à acheter, sous les conditions convenues. Cette différence est déterminante pour apprécier les conséquences d’un abandon.
Comprendre les différences entre promesse et compromis de cession.
2. Faut-il obligatoirement verser 5 % ou 10 % du prix ?
Il n’existe pas de taux légal général imposant un acompte de 10 % pour acheter un fonds de commerce. Le montant initial et son calendrier se négocient. Ils deviennent toutefois des obligations s’ils sont prévus par l’accord signé.
Dans l’exemple de Julien, 5 % représentent 7 500 € et 10 % représentent 15 000 €. Ces deux pourcentages servent ici à montrer qu’un versement initial et une conséquence financière de l’abandon peuvent être fixés à des niveaux différents.
Julien vérifie aussi si l’indemnité annoncée doit être versée intégralement au départ ou si le contrat prévoit un solde payable plus tard. Une somme non encore versée peut néanmoins être due.
3. Que deviennent les 7 500 € de Julien ?
Les situations ci-dessous sont des hypothèses alternatives. Elles ne s’appliquent pas toutes au même contrat et supposent que les clauses correspondantes soient valables et applicables.
| Situation | Hypothèse contractuelle | Conséquence illustrative |
|---|---|---|
| La vente se réalise | Les 7 500 € s’imputent sur le prix de 150 000 €. | 142 500 € restent à payer sur le prix, hors frais, stock et comptes entre les parties. |
| Le prêt est refusé dans les conditions prévues | Julien a respecté ses obligations et la clause prévoit la restitution intégrale, sans indemnité autonome maintenue. | 7 500 € à restituer, selon les modalités prévues. Les frais de prestations déjà réalisées restent à examiner séparément. |
| Julien refuse fautivement de signer le compromis devenu exécutable | Une pénalité de 15 000 € est applicable et le dépôt s’impute sur celle-ci. | 15 000 € au total au titre de cette pénalité : 7 500 € déjà déposés et 7 500 € supplémentaires, sous réserve d’une éventuelle décision judiciaire. |
| Julien ne lève pas l’option | La promesse unilatérale prévoit une indemnité totale de 7 500 €, acquise dans cette situation. | 7 500 € peuvent être conservés au titre de l’immobilisation, selon l’acte et les circonstances. |
| Julien se dédit dans un véritable régime d’arrhes | L’article 1590 s’applique au versement de 7 500 €. | Il se départ de la promesse en perdant les 7 500 € d’arrhes. |
Ne pas additionner mécaniquement le dépôt et la pénalité. Dans la troisième hypothèse, le total est de 15 000 €, pas de 22 500 €, puisque le dépôt est expressément imputé sur la pénalité. Il faut vérifier ce que prévoit réellement l’acte.
Si c’est le vendeur qui refuse d’exécuter ses engagements, la réponse dépend aussi du mécanisme retenu. Le remboursement du double correspond au régime des arrhes ; ce n’est pas une règle générale applicable à tout acompte.
4. Refus de prêt : Julien récupère-t-il automatiquement son acompte ?
Non : il faut lire la condition de financement et la clause relative à la somme versée. Pour l’achat professionnel d’un fonds de commerce, il ne faut pas présumer que les protections propres à certains crédits immobiliers s’appliquent.
L’article 1304-6 du Code civil prévoit qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation conditionnelle est réputée ne pas avoir existé. Cela n’autorise pas à ignorer une stipulation distincte relative à l’immobilisation du fonds.
Les demandes bancaires doivent correspondre à l’accord
Avant de compter sur un refus, Julien vérifie :
- Le financement prévu : montant ou fourchette, durée, taux et autres caractéristiques expressément convenues.
- Les démarches imposées : date de dépôt, pièces nécessaires, nombre de demandes si la promesse en prévoit un.
- La preuve et les notifications : demandes, réponses, délais et formes de transmission au vendeur ou au rédacteur.
- Le sort de la somme : restitution, délai, pièces requises et éventuelles clauses maintenant une indemnité.
Un refus portant sur une demande différente de celle prévue, ou des démarches tardives, peuvent susciter une contestation. L’article 1304-3 permet de tenir une condition suspensive pour accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. La conséquence dépend toutefois des faits et de l’acte : tout écart n’entraîne pas automatiquement la perte du dépôt.
Approfondir la condition suspensive de prêt et les justificatifs utiles.
5. Julien peut-il perdre davantage que la somme déjà versée ?
Oui. Le contrat peut prévoir une indemnité supérieure au dépôt, un solde d’indemnité à verser, ou d’autres conséquences d’une inexécution. L’absence de versement initial ne signifie pas davantage que l’engagement serait sans effet.
Une pénalité peut être discutée, mais sa réduction n’est pas acquise
Pour une véritable clause pénale, l’article 1231-5 du Code civil autorise le juge à réduire une pénalité manifestement excessive ou à augmenter une pénalité manifestement dérisoire. Sauf inexécution définitive, une mise en demeure est nécessaire pour que la pénalité soit encourue.
Ce pouvoir ne permet pas à Julien de décider seul de payer moins. Il ne s’applique pas automatiquement à une véritable indemnité d’immobilisation, dont le régime doit être distingué.
Le vendeur peut-il demander que l’achat soit réalisé ?
Si Julien est définitivement engagé à acheter, le litige peut porter sur l’exécution de la vente elle-même. L’article 1221 permet, après mise en demeure, de poursuivre l’exécution en nature, sous réserve notamment de l’impossibilité ou d’une disproportion manifeste dans les conditions prévues par ce texte.
Payer le prix en contrepartie de l’acquisition et indemniser un abandon sont deux conséquences différentes. Il faut examiner les demandes compatibles, les clauses et les conditions de la vente, sans présenter toutes les sommes comme automatiquement cumulables.
Enfin, des honoraires ou frais déjà engagés peuvent rester dus au titre de contrats distincts. Le droit au remboursement du dépôt ne signifie donc pas toujours que le projet avorté n’aura rien coûté.
6. Un versement chez le séquestre est-il forcément récupérable ?
Le séquestre organise la conservation de l’argent ; il ne détermine pas, à lui seul, qui y a droit. Déposer les fonds auprès du professionnel désigné permet d’éviter qu’ils soient immédiatement remis au vendeur, dans les conditions de la convention.
Lorsqu’un avocat reçoit des fonds pour le compte de son client dans le cadre de sa mission, leur maniement passe par la CARPA. Julien doit néanmoins faire préciser leur affectation, les conditions de déblocage et la procédure en cas de désaccord.
En cas de contestation, l’argent peut rester immobilisé. Le séquestre ne tranche pas lui-même le litige comme un juge. L’article 1960 encadre sa décharge tant que la contestation n’est pas terminée. Selon la situation, un accord des intéressés ou une décision judiciaire peut être nécessaire.
Il faut distinguer ce dépôt lors de la promesse du séquestre du prix après la cession, notamment destiné à traiter les oppositions et les risques liés au paiement du vendeur.
7. Les six points que Julien fait clarifier avant le virement
Qui s’engage ?
Julien personnellement, une société existante ou une société en formation ? Qui doit payer et qui répondra des obligations ? La création future d’une société ne suffit pas à libérer celui qui a signé.
Pourquoi cette somme ?
Avance sur prix, arrhes, garantie ou rémunération de l’immobilisation ? Les clauses doivent donner une réponse cohérente, y compris si plusieurs termes sont employés.
Quel risque total ?
Montant déjà payé, montant total de l’indemnité et éventuel solde : Julien demande un calcul en euros. Il vérifie aussi si le versement s’impute sur les sommes susceptibles d’être dues.
Quand sera-t-elle rendue ?
Prêt refusé, condition liée au bail non réalisée, renonciation autorisée ou défaillance du vendeur : il faut définir les cas utiles au dossier, les preuves et les délais.
Qui conserve les fonds ?
Le contrat doit identifier le bénéficiaire du virement, le séquestre éventuel et les instructions de déblocage. Une demande informelle de « réservation » mérite une clarification avant paiement.
Quelles dates respecter ?
Dépôt des demandes de prêt, réalisation des conditions, levée d’option, signature et notifications : Julien les inscrit dans son calendrier et conserve les preuves de ses démarches.
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8. Julien a déjà versé l’argent : que doit-il faire ?
Réunir les documents
Promesse, annexes, avenants, offre, courriels, preuve du virement et échanges bancaires : il faut reconstituer l’accord et les démarches, pas seulement relire le libellé du paiement.
Identifier la véritable difficulté
Un changement d’avis, un refus de prêt, une condition non réalisée et un manquement du vendeur ne produisent pas les mêmes effets.
Vérifier immédiatement les échéances
Éviter de laisser expirer un délai ou d’adresser une renonciation générale sans avoir examiné sa portée. Si un report est nécessaire, chercher à le formaliser avant l’échéance.
Formuler la demande et traiter le désaccord
Demander la restitution sur un fondement identifié, avec les justificatifs utiles et dans les formes prévues. Si un litige apparaît, le signaler au séquestre désigné et examiner la voie amiable ou judiciaire adaptée.
Une mention « non remboursable » ne dispense pas d’analyser la clause. À l’inverse, le seul sentiment d’avoir versé « trop » ne suffit pas à obtenir un remboursement.
Questions fréquentes sur l’acompte avant l’achat d’un fonds
Puis-je annuler l’achat en abandonnant simplement mon acompte ?
Pas nécessairement. Il faut une faculté de sortie applicable ou un mécanisme qui le permette, comme de véritables arrhes. Un simple acompte sur le prix ne crée pas ce droit et ne plafonne pas votre engagement.
Le vendeur doit-il me rembourser le double s’il renonce ?
Cette conséquence est prévue pour les arrhes par l’article 1590. Elle ne s’applique pas automatiquement à un acompte, à un dépôt ou à une indemnité d’immobilisation. Les recours dépendent des engagements et de la cause de l’échec.
Ai-je dix jours pour me rétracter après avoir signé ?
Le délai de dix jours de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation concerne certaines acquisitions immobilières d’habitation par un acquéreur non professionnel. Il ne s’applique pas à l’achat professionnel du seul fonds de commerce. Il faut vérifier les facultés de sortie prévues dans votre acte.
Un refus bancaire suffit-il pour obtenir la restitution ?
Il faut vérifier la condition de prêt, les démarches accomplies, les preuves et le sort contractuel de la somme. Une clause distincte peut prévoir une indemnité malgré la non-obtention du financement ; sa fonction et sa validité doivent alors être examinées.
Si le vendeur accepte de réduire le dépôt, mon risque baisse-t-il aussi ?
Pas forcément. La trésorerie immobilisée diminue, mais le montant total d’une pénalité ou d’une indemnité peut rester identique. Le projet de Julien l’illustre : un dépôt de 7 500 € peut garantir une pénalité de 15 000 €.
Avant de signer ou de verser
Faites vérifier le risque réel de votre engagement
Le cabinet peut examiner la promesse, les conditions suspensives, la qualification du versement et les clauses applicables si la vente n’aboutit pas. Si une somme a déjà été versée, transmettez l’acte, les justificatifs et les échéances en cours pour un premier examen.
Maître Jean-Florent MARTIN · Avocat au Barreau du Val-d’Oise · Cabinets à Ermont et Pontoise · Accompagnement dans toute la France et rendez-vous en visioconférence
