La séparation d’un couple, qu’elle résulte d’un divorce ou d’une rupture de PACS, soulève souvent une question sensible : que devient le logement commun ? Faut-il le vendre ? Le conserver ? Le racheter ? Et surtout, qui peut rester dans la maison pendant la procédure de divorce ? Qu’il s’agisse d’un bien loué ou d’un bien acquis en commun, les réponses varient selon le régime matrimonial, les modalités du divorce, et la situation personnelle des époux.
Dans cet article, un avocat vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le sort de la maison dans le cadre d’un divorce, avec des conseils pratiques pour prendre la meilleure décision selon votre cas.
🏡 Le logement familial en cas de divorce : de quoi parle-t-on ?
Le logement familial est le bien dans lequel les époux vivaient ensemble au moment de la séparation. Il peut s’agir :
- d’un bien en location ;
- d’un bien acquis en commun ;
- d’un bien propre à l’un des époux, mais utilisé par la famille.
La façon dont la maison sera partagée dépendra essentiellement :
- du statut juridique du bien (indivision, bien propre, communauté…) ;
- de la volonté des époux ;
- et des modalités du divorce (amiable ou contentieux).
📄 En cas de divorce amiable : tout est question d’accord
Dans un divorce par consentement mutuel, les époux doivent s’accorder sur le sort de la maison dans la convention de divorce. Plusieurs options sont possibles :
1. Vendre le bien immobilier
La maison est vendue à un tiers, et le prix est partagé entre les époux selon leur quote-part (souvent 50/50). C’est la solution la plus fréquente lorsque ni l’un ni l’autre ne souhaite conserver le bien.
2. Racheter la part de l’autre (soulte)
Un époux peut racheter la part de son conjoint et devenir plein propriétaire. Il doit alors verser une soulte, correspondant à la moitié (ou à la part) de la valeur nette du bien.
Cela suppose de pouvoir :
- évaluer correctement le bien (via un notaire ou un agent immobilier) ;
- financer la soulte, éventuellement par un prêt.
3. Conserver le bien en indivision
Les époux peuvent décider de rester copropriétaires après le divorce. Ils devront alors organiser l’indivision par une convention : qui occupe le bien ? Qui paie quoi ? Cette solution peut être transitoire, en attendant de vendre ou de racheter plus tard.
4. Attribuer le bien à l’un des époux
Si l’un des époux détient déjà 100 % du bien, il peut tout simplement le conserver, moyennant un éventuel loyer d’occupation s’il y avait une résidence gratuite de l’autre.
⚖️ En cas de divorce contentieux : le juge peut trancher
Lorsque les époux ne s’entendent pas, et que le divorce se fait par voie judiciaire (accepté, pour faute ou pour altération du lien conjugal), le juge aux affaires familiales peut être amené à statuer sur le sort du logement :
1. Le droit de rester dans le logement pendant la procédure
Pendant la procédure de divorce, le juge peut désigner l’époux qui occupera le domicile conjugal, même si ce n’est pas celui qui est propriétaire. Il s’agit d’une mesure provisoire, souvent dictée par l’intérêt des enfants.
2. La vente judiciaire du bien
À l’issue du divorce, si aucun accord n’est trouvé et que les deux époux sont copropriétaires, l’un d’eux peut demander la vente aux enchères judiciaires du bien, notamment si l’indivision devient conflictuelle.
3. L’attribution préférentielle du logement
Dans certains cas (présence d’enfants, faibles revenus…), un époux peut demander au juge l’attribution préférentielle du logement, avec rachat de la part de l’autre. Cette mesure est exceptionnelle et suppose une réelle justification.
📘 Quel est l’impact du régime matrimonial ?
Le régime matrimonial des époux est un élément déterminant pour savoir à qui appartient le logement et comment il sera partagé.
1. Régime de la communauté légale (sans contrat)
Tous les biens acquis pendant le mariage (sauf exception) sont communs, y compris la résidence principale. La maison est donc présumée appartenir pour moitié à chaque époux, même si le financement a été déséquilibré.
Si la maison a été acquise avant le mariage ou reçue par donation, elle reste un bien propre à l’époux concerné.
2. Régime de la séparation de biens
Chaque époux reste propriétaire des biens qu’il a acquis en son nom. S’ils ont acheté la maison ensemble, ils sont en indivision et la répartition se fait en fonction de la quote-part indiquée dans l’acte.
En cas de contribution différente au financement du bien, des récompenses ou créances entre époux peuvent être demandées.
🏘 Que devient un bien en indivision ?
Si le logement est détenu en indivision (après un achat à deux ou un régime de séparation de biens), il faut soit :
- sortir de l’indivision par vente ou rachat ;
- ou continuer l’indivision, avec une convention d’indivision écrite.
⚠️ À défaut d’accord, nul n’est tenu de rester en indivision (article 815 du Code civil). L’un des ex-conjoints peut donc demander la vente judiciaire du bien, y compris contre la volonté de l’autre.
📊 Qui paie le crédit immobilier après la séparation ?
En principe, les deux conjoints restent co-emprunteurs tant que le prêt n’a pas été intégralement remboursé, même après le divorce. L’acte de divorce ne lie pas la banque. Cela signifie que :
- chacun est solidairement responsable du remboursement ;
- la désolidarisation doit être demandée à la banque, qui peut l’accepter ou non.
En cas de rachat par l’un des époux, il est courant qu’un nouveau prêt soit contracté à son seul nom pour solder le crédit commun.
👩👧 Et les enfants dans tout cela ?
La présence d’enfants dans le logement familial est un critère essentiel pour le juge. Il peut être tenu compte de :
- l’intérêt des enfants à ne pas changer d’environnement ;
- la situation financière de l’époux gardien ;
- la capacité d’hébergement de chacun.
Ainsi, le juge peut attribuer temporairement la jouissance du logement à l’époux chez qui résident les enfants, même si ce dernier n’est pas propriétaire.
✅ Nos conseils d’avocat
- Anticipez le sort du logement avant de lancer la procédure : vente, rachat, convention d’indivision, etc.
- Faites évaluer la maison par un professionnel neutre ;
- Si vous envisagez un rachat de soulte, faites étudier votre capacité d’emprunt à l’avance ;
- Faites formaliser les accords dans la convention de divorce ou un acte notarié ;
- En cas de désaccord ou de complexité (indivision conflictuelle, bien financé par donation, etc.), consultez un avocat spécialisé en divorce et patrimoine.
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- Qui peut rester dans la maison pendant le divorce ?
- Le juge peut attribuer temporairement la jouissance du logement à l’un des époux, en tenant compte notamment de l’intérêt des enfants. Même si le bien appartient à l’autre, cette mesure est possible à titre provisoire.
- Faut-il vendre la maison en cas de divorce ?
- Pas nécessairement. Vous pouvez vendre, conserver le bien en indivision, ou racheter la part de votre conjoint (versement d’une soulte). Tout dépend de votre situation et de votre entente.
- Comment se passe le rachat de part (soulte) ?
- L’époux qui souhaite garder le logement doit faire évaluer la maison, calculer la valeur nette (moins le crédit restant) et verser à l’autre la moitié de cette valeur. Un prêt est souvent nécessaire.
- Peut-on forcer la vente de la maison en cas de désaccord ?
- Oui. En cas d’indivision, si aucun accord n’est trouvé, un époux peut demander la vente judiciaire du bien. Nul n’est tenu de rester en indivision selon l’article 815 du Code civil.
- Que devient le prêt immobilier après le divorce ?
- Les époux restent co-emprunteurs tant que la banque n’a pas désolidarisé l’un d’eux. La convention de divorce n’efface pas cette obligation vis-à-vis de la banque. Un rachat de crédit est souvent nécessaire.
