Il s’agit d’un contrat de location d’un bien immobilier permettant au locataire, que l’on appelle preneur, d’y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

C’est un contrat dont les règles sont définies aux articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Elles s’appliquent automatiquement au bail commercial et ont pour but de garantir les intérêts du bailleur et du locataire.

Le locataire, qui développe un commerce, doit pouvoir bénéficier de la garantie de conserver le local tant qu’il en a besoin.

En effet, il a fait un effort pour se faire connaître, il peut avoir fait de la publicité ou d’importants travaux pour exploiter son fonds de commerce et il faut bien que ces investissements puissent être rentabilisés dans le temps.

Il bénéficie donc du droit au renouvellement du bail à son terme, qui est généralement de 9 ans après son installation.

En effet, si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire.

L’article L145-14 du code de commerce précise que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, éventuellement augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

On comprend donc que c’est une indemnité qui peut couter cher au bailleur.

C’est pour cette raison d’ailleurs qu’il dispose dans certains cas d’un droit de repentir, c’est à dire changer d’avis.

Il a également le droit de céder son bail au repreneur de son fonds de commerce (repreneur que l’on appelle cessionnaire).

Du côté du bailleur, celui-ci peut être assuré que tout manquement du preneur sera sanctionné par la résiliation du bail.

Il s’agit du mécanisme de la clause résolutoire que l’on retrouve dans tous les baux commerciaux.

Elle s’interprète strictement mais, lorsqu’elle est bien rédigée, elle permet au bailleur de faire résilier le contrat 1 mois après un commandement resté infructueux.

Il peut s’agir d’une obligation de payer les loyers bien sûr, mais il peut également s’agir d’une obligation de faire ou de cesser de causer un trouble par exemple.

Cela permet, si le commandement est resté infructueux de faire résilier le bail par la procédure accélérée du référé.

Parmi les autres clauses, on trouve, notamment :

• Celle relative à la durée du bail (9 ans au moins)
• Résiliation triennale pour le locataire
• Droit au renouvellement du bail
• Conditions de résiliation (retraite ou invalidité)
• Conditions de la déspécialisation (changement d’activité)
• Montant du loyer – sa révision – son indexation
• Répartition des charges, impôts et taxes
• Le montant du Dépôt de garantie

Les annexes du bail seront :

• Etat des lieux
• Inventaire des charges et impôts
• Liste des travaux passés et futurs
• Diagnostics énergétiques