Déplafonnement du loyer du bail commercial : règles, calcul et conséquences

1. Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer d’un bail commercial ?

Lors du renouvellement du bail commercial, la variation du loyer est normalement encadrée. Le déplafonnement consiste à écarter ce mécanisme de plafonnement lorsque les conditions prévues par le Code de commerce sont réunies.

Il faut donc distinguer deux questions :

• le bail est-il soumis au plafonnement ?
• si le plafonnement doit être écarté, quelle est la valeur locative réelle des locaux ?

Ces deux questions sont distinctes et peuvent chacune donner lieu à discussion ou contentieux.

Par exemple, un local peut être loué 18 000 € par an alors que le bailleur considère que sa valeur locative atteint désormais 28 000 €. Même si cette valeur locative est établie, le propriétaire ne peut pas nécessairement porter immédiatement le loyer à ce montant : il faut d’abord savoir si le plafonnement peut être écarté.

2. Quel est le principe du plafonnement du loyer renouvelé ?

L’article L.145-34 du Code de commerce organise le plafonnement du loyer lors du renouvellement de nombreux baux commerciaux.

En principe, la variation du loyer renouvelé ne peut excéder celle de l’indice applicable au bail, notamment l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, selon l’activité concernée, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le mécanisme protège ainsi le locataire contre un passage brutal du loyer contractuel au prix de marché à chaque renouvellement.

Cette protection n’est toutefois pas absolue.

3. Dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné ?

L’article L.145-34 du Code de commerce permet notamment d’écarter le plafonnement lorsqu’est intervenue, au cours du bail expiré, une modification notable de certains des éléments servant à déterminer la valeur locative.

Sont notamment concernés :

Élément	Exemples de questions à examiner
Caractéristiques du local	Agrandissement, nouvelle surface commerciale, modification importante de la configuration des lieux.
Destination des lieux	Extension des activités autorisées, déspécialisation, modification de l’usage contractuellement permis.
Obligations des parties	Modification importante de la répartition de certaines charges, travaux ou obligations contractuelles.
Facteurs locaux de commercialité	Transformation du quartier, transports, flux de clientèle, nouvelle zone commerciale, évolution de l’environnement économique.

Il existe par ailleurs d’autres hypothèses particulières de fixation du loyer à la valeur locative, notamment en fonction de la durée du bail ou de la nature des locaux.

4. Une modification du local peut-elle justifier le déplafonnement ?

Les caractéristiques propres au local constituent l’un des éléments de la valeur locative.

Une évolution importante des locaux peut donc avoir une incidence sur le loyer du bail renouvelé. Il peut notamment être nécessaire d’examiner :

• un agrandissement de la surface exploitée ;
• la réunion de plusieurs locaux ;
• la création de nouvelles surfaces accessibles à la clientèle ;
• une modification substantielle de la configuration ;
• certains travaux ayant amélioré les conditions d’exploitation.

La réalisation de travaux ne suffit cependant pas, à elle seule, à établir automatiquement un droit au déplafonnement.

Il faut notamment rechercher qui a financé les travaux, quelle est leur nature, à quelle date ils ont été réalisés et quelle incidence ils ont réellement sur les caractéristiques ou les conditions d’exploitation du local.

5. Une modification de la destination des lieux peut-elle entraîner un déplafonnement ?

La destination correspond aux activités que le bail autorise le locataire à exercer.

Une extension des activités autorisées peut augmenter l’utilité économique du local et constituer, selon les circonstances, une modification susceptible d’être prise en considération lors du renouvellement.

Il convient notamment de vérifier :

• la clause de destination du bail initial ;
• les éventuels avenants ;
• les autorisations accordées par le bailleur ;
• les procédures de déspécialisation intervenues pendant le bail ;
• l’activité effectivement exercée.

6. La modification des obligations du bailleur ou du locataire peut-elle justifier un déplafonnement ?

La valeur locative dépend également des obligations respectives des parties.

Une modification significative de l’équilibre contractuel pendant le bail peut donc être invoquée au moment du renouvellement.

Selon les dossiers, l’analyse peut notamment porter sur :

• la répartition de certains travaux ;
• certaines charges supportées par le bailleur ou le locataire ;
• des contraintes particulières imposées au preneur ;
• la suppression ou la création d’avantages contractuels ;
• la modification de certaines obligations d’entretien.

Là encore, il faut distinguer ce qui figurait déjà dans le bail initial de ce qui a réellement été modifié pendant la période considérée.

7. Qu’est-ce qu’une modification des facteurs locaux de commercialité ?

Les facteurs locaux de commercialité concernent l’environnement commercial dans lequel se trouve le local.

L’article R.145-6 du Code de commerce prend notamment en considération l’importance de la ville, du quartier ou de la rue, l’emplacement du commerce, la répartition des activités dans le voisinage, les moyens de transport et l’attrait particulier de l’emplacement pour l’activité considérée.

Peuvent ainsi être examinés, selon les circonstances :

• l’arrivée d’une gare, d’un tramway ou d’une nouvelle ligne de transport ;
• la piétonnisation ou la transformation d’une rue ;
• la création d’un centre commercial ;
• l’implantation d’enseignes attirant une nouvelle clientèle ;
• une augmentation importante de la population du quartier ;
• la transformation durable des flux de circulation ou de clientèle ;
• la création de bureaux, logements ou équipements à proximité.

Mais une simple évolution du quartier ne suffit pas nécessairement.

8. Bail de plus de douze ans : pourquoi la tacite prolongation est-elle dangereuse ?

Il s’agit d’une cause de déplafonnement particulièrement importante en pratique.

À l’expiration du bail commercial, le contrat ne prend pas automatiquement fin. Si aucune démarche n’est accomplie, il peut se poursuivre par tacite prolongation.

Il ne faut donc pas confondre :

• le renouvellement du bail, qui entraîne la naissance d’un nouveau bail ;
• la tacite prolongation, qui correspond à la continuation du bail initial au-delà de son échéance.

Or l’article L.145-34 prévoit que le plafonnement ne s’applique plus lorsque, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Cette question est particulièrement importante lorsqu’un fonds de commerce doit être vendu. Un acquéreur qui reprend un bail ancien peut découvrir après la cession que le faible loyer dont bénéficiait le vendeur n’est plus protégé par le plafonnement.

Pour approfondir cette distinction, consultez notre page consacrée au renouvellement et à la tacite prolongation du bail commercial.

9. Déplafonnement : comment déterminer le nouveau loyer ?

Déplafonnement ne signifie pas liberté totale du bailleur.

Lorsque le plafonnement est écarté, le loyer renouvelé doit en principe être apprécié au regard de la valeur locative.

L’article L.145-33 du Code de commerce retient cinq critères :

1. les caractéristiques du local considéré ;
2. la destination des lieux ;
3. les obligations respectives des parties ;
4. les facteurs locaux de commercialité ;
5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le montant réclamé par le bailleur ne constitue donc pas, à lui seul, la valeur locative.

Les références à des loyers voisins doivent elles-mêmes être analysées : emplacement, surface, configuration, activité autorisée, date de conclusion du bail, répartition des charges et caractéristiques particulières des locaux peuvent expliquer des différences importantes.

10. La hausse d’un loyer déplafonné est-elle limitée à 10 % par an ?

Pas dans tous les cas.

L’article L.145-34 du Code de commerce prévoit, pour certaines causes de déplafonnement, un mécanisme limitant la hausse annuelle à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Ce mécanisme concerne notamment le déplafonnement résultant d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, ainsi que certaines hypothèses liées à la durée contractuelle du bail.

Cette distinction peut avoir des conséquences financières considérables et justifie une analyse précise de la cause du déplafonnement avant toute simulation du futur loyer.

11. Comment contester une demande de déplafonnement ?

Lorsqu’un bailleur sollicite un loyer déplafonné, le locataire ne doit pas seulement comparer l’ancien et le nouveau montant.

Il faut d’abord identifier le fondement juridique précis invoqué.

L’analyse porte généralement sur :

• le bail initial ;
• la date de prise d’effet du bail ;
• sa durée ;
• les avenants ;
• les congés et demandes de renouvellement ;
• les éventuelles modifications de la destination ;
• les travaux réalisés pendant le bail ;
• la répartition des obligations entre les parties ;
• l’évolution des facteurs locaux de commercialité ;
• les références utilisées pour déterminer la valeur locative.

Le locataire peut ainsi contester :

• l’existence même d’une cause de déplafonnement ;
• le caractère notable de la modification invoquée ;
• son incidence sur l’activité concernée ;
• la valeur locative revendiquée ;
• ou encore les modalités d’évolution du nouveau loyer.

En l’absence d’accord, la fixation du prix du bail renouvelé peut faire l’objet d’une procédure devant le juge des loyers commerciaux.

12. Pourquoi vérifier le risque de déplafonnement avant d’acheter un fonds de commerce ?

La situation du bail doit être examinée avant la signature d’une promesse de cession de fonds de commerce.

Le loyer constitue en effet une charge essentielle pour l’exploitation.

Un fonds peut paraître très rentable parce que son exploitant bénéficie d’un loyer historiquement faible. Mais si le bail arrive à renouvellement dans des conditions permettant son déplafonnement, cette rentabilité peut être remise en cause.

Avant une acquisition, il faut notamment vérifier :

• la date du bail ;
• sa date de prise d’effet ;
• la durée contractuelle ;
• la date d’expiration ;
• l’existence d’une tacite prolongation ;
• l’existence d’un renouvellement antérieur ;
• le montant du loyer actuel ;
• l’indice applicable ;
• les échanges intervenus avec le propriétaire ;
• l’existence d’une demande de fixation d’un nouveau loyer ;
• et le risque éventuel de déplafonnement.

Cette vérification fait partie de l’analyse du bail commercial lors d’une cession de fonds de commerce.

13. Exemple : acheter un fonds dont le bail est en tacite prolongation

Un acquéreur envisage d’acheter un fonds de commerce pour 200 000 €.

Le loyer actuel est de 18 000 € par an. Ce montant relativement faible contribue fortement à la rentabilité du fonds et a été intégré dans le prévisionnel de financement.

Mais l’examen du bail révèle :

• qu’il avait été conclu initialement pour neuf ans ;
• qu’aucun renouvellement n’a ensuite été formalisé ;
• qu’il s’est poursuivi par tacite prolongation ;
• et que sa durée totale excède désormais douze ans.

Si les conditions légales sont réunies, le plafonnement peut ne plus protéger le locataire lors du renouvellement.

Supposons alors que la valeur locative soit discutée autour de 30 000 € par an.

L’écart potentiel représente 12 000 € de charges supplémentaires par an. Il peut affecter :

• la rentabilité du fonds ;
• la capacité de remboursement du prêt bancaire ;
• la valorisation du fonds ;
• et le prix que l’acquéreur accepte finalement de payer.

14. Pourquoi faire analyser le déplafonnement par un avocat ?

Un litige relatif au déplafonnement ne se résume pas à appliquer un indice au loyer actuel.

Il faut notamment déterminer :

• la date exacte du renouvellement ;
• si le plafonnement est applicable ;
• si une cause de déplafonnement existe ;
• si la modification invoquée est juridiquement pertinente et suffisamment importante ;
• quelle est la valeur locative réelle ;
• si le mécanisme d’augmentation annuelle de 10 % est applicable ;
• et quelle stratégie adopter dans les discussions avec l’autre partie.

Maître Jean-Florent MARTIN intervient en matière de baux commerciaux pour l’analyse, la rédaction et le renouvellement du bail, ainsi que pour les problématiques liées au loyer.

Le cabinet intervient également régulièrement lors de cessions et acquisitions de fonds de commerce, pour lesquelles la situation locative constitue souvent l’un des principaux points de vigilance.

15. Questions fréquentes sur le déplafonnement du bail commercial

Textes principaux : articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du Code de commerce.